전세자금대출 임대인 주의사항

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2023.07.31. 09:26125,986 읽음 

 

임대인 A씨는 최근 은행으로부터 갑작스러운 대출 상환 요구를 받았습니다. 임차인 B씨가 갚지 않은 전세자금대출을 임대인 A씨가 대신 갚아야 한다는 것인데요. A씨는 최근 전세가 만료돼 전세보증금을 B씨에게 입금했는데, B씨는 받은 보증금을 갖고 잠적해 버린 것입니다. 

전세 계약 당시 임대인 A씨는 전세보증금 3억원을 받았고, 임차인 B씨는 보증금이 부족해 은행에서 2억원의 전세자금대출을 받았습니다. A씨는 임대 계약 체결 후 은행으로부터 질권 설정 통지서를 받긴 했지만, 내가 대출을 받은 것이 아니라는 생각에 크게 신경 쓰지 않았습니다. 그런데 전세보증금을 임차인한테 반환한 상황에서 갑자기 임차인이 빌린 전세대출금을 갚으라는 은행의 통보에 황당할 수밖에 없었는데요.

A씨는 전세자금대출을 받은 당사자는 임차인인데, 왜 자신에게 대출금 반환을 요청해 왔는지 답답한 심정에 변호사를 찾아갔습니다. 하지만, 변호사 역시 임대인 A씨가 임차인 B씨의 전세대출금을 갚아야 한다는 답변을 내놓았는데요. 그 이유는 대체 무엇 때문이었을까요?

[Remark] 전세자금대출 반환 의무, 집주인에게 있다?

그 이유를 알기 위해선 전세자금대출과 전세자금대출 취급 절차를 알아야 합니다. 금융감독원에 따르면, 전세자금대출이란 임차인이 전세 계약 종료 시 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품을 말합니다.

여기서 은행은 임대차보증금반환채권에 대한 우선권을 확보하기 위해 별도의 조치를 취하게 되는데요. 보통 임대차보증금반환채권에 질권을 설정합니다. ‘질권’이란 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권을 말합니다. 이후 은행은 임차인과 은행간 질권 설정이 이뤄진 사실을 임대인에게 통지하게 되는데요. 이게 바로 A씨가 받은 질권 설정 통지서입니다.

하지만, 이때 꼭 기억해야 할 사실이 있습니다. 질권 설정이 이뤄진 경우, 전세 계약 종료 시 임대인은 임차인이 아닌 은행에 보증금을 반환해야 한다는 사실입니다. 특히 이러한 사실을 질권 설정 통지서에 기재하고 있으며, 대출 만기가 임박했을 때에도 별도로 안내하고 있는데요. 이 부분을 간과하면 A씨처럼 임차인이 전세자금대출을 갚지 않아 그 피해를 고스란히 떠앉는 상황이 벌어질 수 있는 것이죠.

[Remark] 질권 소멸은 어떻게?

결국 질권 계약이 소멸(해지)되기 위해선 은행에 보증금을 반환하는 수밖에 없습니다. 집주인 A씨의 경우, 질권 계약 통지서에 따라 은행에 입금을 해야 하는데 그렇지 않았기 때문에 임차인 B가 변제하지 않는 이상 2억원의 전세자금대출 지급 의무를 부담해야 합니다.

실제 이와 관련한 대법원 판례(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결)도 있는데요. 민법 제352조에 따르면, 질권 설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다고 규정한 바 있습니다. 그러므로 임대인이 금융기관의 동의 없이 임차보증금을 임차인에게 변제했다면, 향후 금융기관의 채무 변제 청구에 대항할 수 없게 됩니다.

A씨 입장에서는 안타까운 상황이 아닐 수 없는데요. 그러므로 임대인이라면 전세자금대출을 받은 임차인과의 임대 계약 종료 또는 해지 시 반드시 보증금을 은행으로 넣어야 한다는 점을 기억해야 합니다.

[Remark] 신종 전세 사기도?

한편, 얼마 전에는 20대 사회 초년생을 대상으로 고액 알바라 속인 신종 전세 사기가 등장해 주의를 요합니다. 지난해 말 서울경제가 보도한 기사에 따르면, 일부 전세자금대출금이 은행을 거치지 않고 임차인에게 바로 반환되는 점을 악용한 신종 범죄가 기승을 부린 바 있습니다.

해당 범죄 집단은 고액 알바라 홍보하며 임차인을 모집해 전세 계약을 맺게 합니다. 이때 보증금의 5~10%의 계약금도 납부하고 은행에서 전세자금대출도 받게 하는데요. 그러다가 잔금 당일 전세 계약 해지 의사를 밝히면서 기존에 납입한 계약금을 포기할 테니 전세자금대출로 처리된 잔금을 돌려달라고 요구합니다. 임대인이 임차인에게 전세자금대출을 돌려주면 임차인은 이를 은행에 반환하는 대신 수수료를 떼고 나머지를 범죄 일당에게 넘기는 식인 것이죠.

보통의 경우 전세자금대출에 질권이 설정돼 있어 임대인이 전세자금대출 반납을 은행에 해야 하는데요. 주택금융공사가 보증하는 전세자금대출은 대출금 2억원 미만일 경우, 임대인이 은행에 전세금을 반환해야 하는 질권 설정과 채권 양도 등의 의무가 없습니다. 범죄 집단은 이 틈을 노린 것이죠. 이때는 임대인이 보증금 반환에 대한 책임은 없지만, 범죄에 연루된 임차인이 보증금 상환 책임과 사기죄 등으로 고소될 수 있는데요.

금일은 전세 계약과 관련해 질권과 신종 전세 사기 등에 대해 알아봤습니다. 그동안 전세 사기라 하면 주로 세입자와 관련된 것들이 대부분이었는데요. 질권 설정 등 다양한 상황으로 인해 손해를 입는 사람들이 늘어나는 만큼, 계약 당사자 스스로 늘 경계하고 주의할 필요가 있겠습니다.

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